mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して奮闘するブログ

レバレッジ効果で考える不動産の投資効果

こんにちは、mactisです。

今回は不動産投資の投資効果について考えていきます。

 

何度も取り上げている不動産投資ですが、不動産購入を考える人が一番気にするといっていい数字があります。

それは、、、

 

 

表面利回りです

 

 

表面利回りとは

1年間に不動産が生み出す賃料収入÷不動産の価格

という式で算出することができ、費用を計算せずに物件の購入でどれだけの収入が得られるかという指標になります。

もちろん費用を計算に入れていないので実際の手取り収入はもっと低くなりますが、表面利回りが高い物件というのは収益性の高さや物件格の低さが理由となるので注目するポイントのひとつです。

 

最近は不動産価格の高騰もあり、都内の表面利回りは4~6%くらいが多いです。しかし、そんな状況にも関わらず地方では10%を超えるような物件もたくさんあります。

そんな利回りの良い地方の物件ですが、少子化が間違いなく進んでいる状況もあり、銀行としても人口の減少する地域などへの融資は控えていく傾向にあります。

 

 

そこで今回は都内の物件を買うことを想定して不動産投資でどれだけの投資効果があるのか考えてみます。

 

投資効果を考えるにあたって実際の物件を使うことにします。

物件の情報は適当なものを不動産情報サイトで拾ってきました。

 

【物件情報】

価格:1億3,330万円

表面利回り:5.43%

満室想定年収:723万8,190円

住所:東京都杉並区阿佐ヶ谷

アクセス:JR中央線・総武線阿佐ヶ谷駅より徒歩8分

築年数:2年

構造:木造

 

 

こんな感じの物件をよく審査することがありますが、フルローンはほぼ間違いなく出せません。そもそもフルローンだった場合、毎月の収支が合わなくなります。

 

では、今回の目的であるこの物件の投資効果について考えてみます。

 

 

え、もう出てるじゃん(笑)

 

と思われましたか?

はい、出ています。表面利回りはどの情報サイトでも出してくれています。

 

5.43%

 

普通ですね。都内の標準的な表面利回りといったところでしょうか。

 

ここで考えてもらいたいのが他の投資商品との比較です。例えば、先進国株式の指標の一つであるMSCIコクサイインデックスは20年超の期間では約7%で運用できています。不動産投資も20年超の長期投資であり、比較するとかなり投資効率が悪いということがわかります。流動性についてもその差は顕著であり、いつでも売ることのできるインデックスファンドと不動産では全くリスクが違います。

そうすると、表面利回りが5%台ですぐには現金化できない不動産とは投資としていかがなものか。費用の計算をしたらもっと利回りが低くなる不動産投資の意味ってどこにあるんだよって結論で終わってしまいます。

 

 

しかし、ここで考えるのをやめてはいけません

 

 

ここでようやく役に立つのが銀行です

冒頭にもあるように表面利回りの計算は以下の方法で表せます。

表面利回り=1年間に不動産が生み出す賃料÷不動産の価格

 

ここで注目してもらいたいのは不動産の価格で割っているということです。

銀行から融資が出るとしたら、自己資金はどれくらいで済むのでしょうか。

 

例えば銀行から1億円の融資を引っ張ることができるとしたら、自己資金は3,330万円です。

簡単なバランスシートはこんな感じ。

f:id:mactis:20170828165826p:plain

 

銀行借入を増やすことによって自己資金の圧縮が行われていることが分かります。

ここで、実際に自分が支払う金額で利回りを出してみると

満室想定年収723万8,190円÷3,330万円=21.73%

 

自分が実際に支払う元手に対しての利回りは20%超というかなり高い投資効果が得られることになります。当然そこから銀行に対して利息を支払うことになりますが、2%と高めに見積もっても19.73%の利回りとなります。銀行からの借入を行うことで自分の用意できる資金以上の投資を行うことができます。その分銀行に対して利息を払う必要は生じますが、低い金利で固定することができるため投資効果は高まります。

 

これが銀行からの融資を使ったレバレッジ効果です。

レバレッジと聞くとかなりハイリスクな気がしますが、私はFXや株の信用取引とは少し形態が異なると考えています。

というのも、FXや株が買った価格と売った価格の価格差で利益を得るのに対して、不動産投資の場合は価格差ではなく、毎月入ってくる賃料収入で利益を得るものだからです。もちろん、毎月の返済が滞っていくと銀行に物件を差し押さえられ、それでも足りない場合は足りない金額を返済しなくてはなりません。

しかし、FXや株のように短期間で上がるか下がるかを予想して行う取引よりも、需要のあるエリアを絞って中長期的に運用する不動産投資の方が予測しやすく、その分低リスクではないかと思います。それに、返済をある程度続けていれば担保物件の価格と借入残高の差が埋まっていきます。すぐに空室が出てしまうような物件でなければ将来的に自分の貯蓄を切り崩して払わなくてはならないという可能性も低くなります。

 

 

以上、今回は不動産の投資効果を考えてみました。

不動産は表面利回りを用いることで物件の収益性を測ることができますが、それだけでは実際の投資効果を測定することはできません。銀行からの融資を得ることで自己資金に対してどれくらいの利回りがあるのかを理解するのは不動産投資を考える判断のひとつとなるのではないでしょうか。

銀行もお金を貸す以上、変な物件には融資は出ません。不動産投資の持つリスクは考える必要はありますが、銀行から融資が出るということは銀行がその物件に対してある程度の担保価値を認めていることでもあるのです。

表面利回りを見るだけで判断するのではなく、いくらまで融資が出るだろうか。そう考えていただけたらと思います。

 

ビットコイン早めに手放しちゃったよ

こんにちは、mactisです。

今回はビットコイン取引での私の反省です。

 

 

ビットコインの価格動向が毎日のようにニュースになっていますね。2017年12月10日現在の価格は160万円を越えています。数日前には200万円を超えてとんでもなく高騰してましたが、ガクッと落ちました。やっぱり値動きが激しいです。

そんな激動のビットコイン市場を横から見ていて私が思うのは

 

 

 

手放すの早すぎたわ

 

これしかないです。

半年前5万円分のビットコインを手にしてからというもの、日々の相場変動にびくびくしてちょっと増えた段階で利益確定してしまいました。

その件は以前書いたのでもしよかったら。⤵

keizaihakase.hatenablog.com

 

私が初めてビットコインを購入したのが2017年6月で30万円くらいだったので何もせずに今売っていたとしたら私の5万円は5倍から7倍くらいになっていたということです。

すごすぎます。給料一か月分ですよ。

 

現状のビットコイン市場は、上がるから買う、買うからもっと上がるっていうイケイケな状態です。それでも時折大幅に下落するというとんでもないマネーゲームになってます。ボラティリティが半端ない。チャンスに溢れていますね。

 

それを端から見る私。ちょっと利益出たからってびびって手放してしまう私。しょっぱいですね。素人感満載です。

 

 でも今回の一件で学んだことも多くあります。価値がわからないのに投資したり、ちょっと利益でたからって確定に走ったり、先人たちが残した投資の名言や鉄則をいくつも破る行為でした。これじゃうまくいくわけないですよね。

今回学んだことは次の投資に生かしていけるかな?生かしていきたいなと思うこの頃です。そうやって自分の投資スタイルを確立していきます!投資の素人だからね、うまくいくわけないんです。これからです!!

 

 

 

とはいいつつ、手放すの早すぎるよな、、

センス無いな私、、

 

【書評】働くということ

こんにちは、mactisです。

働くということ -実社会との出会い- (講談社現代新書)』という本が面白かったので感想をまとめていきます。

 

 

 

本の概要

人間が働くということはどういうことかを理論の話ではなく、一人の社会人として体験に即して書かれた本。著者が会社員として働いていた当時を振り返りながら、働くことの疑問や不満をひとつひとつ紐解いていきます。

学生生活を終えて社会に出ようとする人に宛てて書かれたものであり、働く前に働くとは何なのかを考えるきっかけになる一冊。学生宛に書かれたものですが、働いているからこそ理解できることも多々あり社会人にも読む価値のある内容になっています。

第1刷は 1982年3月であり、35年以上前であり今とは働く環境もかなり違うと思いますが、内容に全く古さは感じず若手が感じるであろう疑問・不満をクリアにしてくれます。2016年5月に第44刷というロングセラー。

働くということ -実社会との出会い- (講談社現代新書)

 

 

著者

黒井千次

1932年生まれ。東京大学経済学部卒業の小説家。大学卒業後は富士重工業株式会社に入社して会社員生活の傍らで創作活動を行う。15年間の会社員生活の後、文筆生活に入る。

あまり小説を読まない私は著者の作品を読んだことがありませんでした。今回読んだ『働くということ』が面白かったので小説も購入しました。まだ読んでいません。

 

 

感想

この本の購入を決めた要因は目次にあります。

その目次を並べてみると、

1.秋の不安―就職試験の季節

2.春の戸惑い―入社した頃

3.仕事との最初の出会い

4.仕事が自分の中に入るまで

5.働くことはなぜ面白くないか

6.人は金のみのために働くのか

7.働くことの核心にあるのはなにか

8.会社員は職業か

9.企業意識と職業意識

10.働くことと遊ぶこと

11.外側から見た企業

12.働く場での人と人との結びつき

13.働くということの発見―企業での十五年を振り返って

となります。

仕事つらいなーとかお金もっと欲しいなーとかもっと遊びたいなーとか、そういった思いを抱いていた私にとってこの目次は完全にどストライクでした。

実際に読んでみると、堅苦しい哲学めいた話ではなく実際に働いたら感じる社会に対しての疑問や不満、仕事への意欲など「働く」に関わる様々なテーマについて明快に述べられていきます。

 

私は読み終わった本の為になるところや面白かったところにすぐに戻れるように折り目なりマークなりをしているのですが、

この本は

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自分でも驚くくらいめちゃくちゃに折ってました。

それくらい為になる本だったんです。

たくさんある話の中でも、考えさせられた話は国鉄職員の放った問いでした。

 

自分は国鉄職員であるからキップを切るのか、キップを切るから国鉄職員であるのか。

 

著者がこの問いを労働について話し合う席上で出し、一人の大学生がそれに対してつまらない質問だと論理的な回答を返したというくだりがあります。

しかし、著者は「この回答は論理的ではあったが問題の本質に答えるものではない。本格的な労働の経験のない学生には質問の真意がくみ取れなかったのは無理もない。十年以上もキップを切り続けた国鉄職員がこの自問をしたとき、どんな感情がそこにあるのかを考えなくては問題の入り口にも立てない。」と切り捨てています。

そして著者は、この問いの回答を導くのには仕事が自己の内部で生きて動いている必要があると述べています。

 

今の私の感覚ではやっぱり国鉄職員だからキップを切るなんだろうなと思います。仕事というよりも会社に勤めているという意識がまだまだ強いです。

この感覚では企業人であって職業人じゃないんだろな。 自分の仕事はこれだ!と言えるものを持つことがスタートラインかな。

 

他にも、帰属意識が低いと自分で思っていた銀行員が辞めて気づいたことや遊びと仕事は二項対立じゃないといった私の過去の意見をなぎ倒す考えなど興味深い意見ばかりです。

これまでもテレビ番組やらブログやらでいろんな人が「働く」ことについての意見を述べているのを見ましたが、どことなく綺麗ごとだなとか自分じゃ全然たどり着けないような仕事論といった印象でした。しかし、この本はすごく身近でありつつも疑問を深く追求していて、「働く」ことについての考えがスッとまとまる一冊でした。

働くこと疑問や不満を抱いている人にぜひとも読んでほしいです。

 

さあ、明日も仕事だ!

 

 

働くということ -実社会との出会い- (講談社現代新書)

働くということ -実社会との出会い- (講談社現代新書)