mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して奮闘するブログ

【不動産投資】高い金利でもノンバンクで借りるメリット

こんにちは、mactisです。

 

今回は高い金利でもノンバンクで不動産投資のためにお金を借りるメリットついてを考えてみます。

 

 

大手銀行の基準を満たすことができなかった方もノンバンク等を使うことで不動産投資を行うことができます。

ノンバンクでの借入は金利も高く、リスクが大きくなります。できるなら大手銀行から借入をしたいものですが、ノンバンクで借りることにはデメリットだけでなくメリットもあります。

 今回はノンバンクで借りるメリットをまとめてみました!

 

メリット

1.自己資金が少なくても借りられる

大手銀行では相手にされない人でもフルローン(必要資金全てを融資でまかなうこと)が出やすいことは大きなメリットです。

ワンルームマンションでは通常2割以上の自己資金を入れることが求められますが、借り入れ人のハードルを下げるために自己資金がほぼゼロでも借りられることもよくあるそうです。

始めたいけど資金がないという人でも始めることができ、より早く不動産という資産を持つことができます(同時に負債も背負うことになるのは忘れてはいけません)。

また、より早くに資産を持って運用をすることは大きな資産を築いていく上で非常に大切です。この点についてはまた今度書いてみます。

 

2.築年数のいった物件でも借りられる

通常、築年数が経過した物件には融資期間は長く取ることはできません。多くの銀行は法定耐用年数−築年数までしか融資期間を設定していません。

しかし、ノンバンクなどでは築年数の基準がゆるく銀行の基準を超える期間で借り入れることができることがあります。

融資期間が伸びれば毎月の返済額は少なくなり、キャッシュフローが良くなります。その結果、銀行では収支が毎月の赤字になる案件でも黒字に持っていけることもあります。この収支が黒字であるということが不動産投資の成功への最低条件であるため、ノンバンクの強みと言えると思います。

 

3.実績の積み上げができる

 これは銀行で働いている者でも賃貸用不動産に携わっていなければわからないメリットだと思います。そしてもともと資産家でない人にとってノンバンクで借りる大きなメリットになります。

銀行は借入人の資産状況や収入状況を見て貸せるかどうかを審査します。ある程度のお金を持ってない人には貸すことはできません。

しかし、それだけでは融資額を伸ばしていくことができず、与えられる高いノルマをこなすことができません。

そのため資産家でなくても「不動産賃貸業をうまく成り立たせているか」という実績をプラスとして見て判断することもあります。いくつかの物件を所有して、しっかりと収支をプラスにしている。そのような実績を積んでおくことで次の物件を購入する際に銀行から低い金利で借り入れにつながるのです。

 

 

以上、ノンバンクで借りるメリットについて書いていきました。金利が高いということは確かにデメリットです。しかし、今回あげたメリットがデメリットを補って余りあると考える方もいると思います。ノンバンクだから借りない!といきなり候補から外すのではなく、とりあえず一度融資条件などを確認してみるのもアリかと思います。

 

 ノンバンクで借りるデメリットについてはこちらから⇓

keizaihakase.hatenablog.com

 

毎月分配型投信やめました

こんばんは、mactisです。

 

社会人になってからの半年間行ってきた毎月分配型投信への積立をやめることにしました。

 

 

私はこれまでラサール・グローバルREITファンドという毎月分配型投信を月に5,000円積立購入していました。

そしてその積立購入を今月からやめることにしました。

 

大きな理由は一つ。

 

価格がどう決まるのかわからないからです。

 

インデックスファンドも国内株式・海外株式・海外債券・海外REITに積立購入をしているのですが、こちらは市場に連動しており非常にわかりやすいのですが、毎月分配型投信である、ラサール・グローバルREITファンドは全然価格が読めないのです。

私は1本100円のペンが本来どのくらいの値段で取引されるべきかを知らずに500円で買っていたのかもしれません。逆の場合もあるかもしれませんが、どちらにせよ価格に納得感を持って買うということがモノを買う際の常識です。その常識を知らずに毎月分配型投信を買っていたことは今思うと恥ずかしい限りです。なぜその市場価格になるのかを理解できない商品を買うことは非常にリスクの大きな行為だとわかりました。

 

また現在の評価額はプラスであり、基準価額も平均購入価格より高い状態です。そのような状況だからこそ何も考えずに追加購入をする現状を変えないと後々損をするのではないかと考えるようになりました。

それにしっかりと勉強をしたうえで損をするのと何も知らずに損をするのでは意味合いが全く異なります。

悪い結果が出てから後悔しないように勉強をして自分の知識不足という一つのリスクを減らしていきたいと思います。

 

ワンルームを買う前に見て欲しい!銀行から融資を受けるには

こんにちは、mactisです。

 

今回はワンルームマンションの購入で銀行から融資を受けるのに必要なことや資産状況の目安についてお伝えします。

銀行がワンルーム投資の際に見るポイントは大きく融資対象の物件の築年数申し込み人の年収に分けられます。

掘り下げていきます。

 

 

◯この物件は融資可能なものか?

まず銀行員は融資対象の物件の築年数を気にします。

というのも銀行の融資期間は基本的に法定耐用年数までしか取れないからです。ワンルーム投資は住宅用となるので、木造は22年、鉄骨造は27年、RC•SRCは47年が法定耐用年数となります。

 

そして新築ではなく中古の物件を購入しようと考える場合の融資期間は

融資期間=法定耐用年数-築年数

となります。

 

つまり築10年の物件を購入する場合は木造では22年-10年=12年、鉄骨造は17年までしか借りることはできません。

しかし、RC・SRCの新築であれば47年間の融資期間をとれるわけではありません。そんなに長い期間も貸し続けるというリスクを取ってでも融資するという銀行はほぼありません。銀行によって多少の差はありますが、融資期間の上限を30年や35年としているところが多いです。

 

融資期間はキャッシュフロー(収入と支出の差)と密接に関係しています。融資期間が半分であったら単純に月々の返済額は2倍になります。そうなると毎月のキャッシュフローが赤字になってしまうという事態も起きかねません。

不動産投資初心者は物件の金額に目が行きがちで、融資期間については見落としがちですが、不動産投資をうまくまわすためにとても重要なポイントなのでこのような考えで銀行は融資をするということを覚えておくと物件選びの基準になるかと思います。

 

融資期間を長く取ることができればその分返済が楽になります。余裕がでたら繰上げ返済をして、金利負担を減らしていくことを考える。そんな計画で行うと無理のない不動産投資ができるかと思います。

 

◯自分の収入は基準を満たすか?

 次に銀行員が見るのは申し込み人の年収です。

資産状況についても見ますが、ワンルーム投資においては資産よりも年収。借入をする人が毎年いくら稼いでいるかが重要になります。

というのも銀行の審査は貸したお金がちゃんと戻ってくるかを重要視するからです。

ワンルームマンションと一棟マンションの大きな違いに空室リスクがあります。一棟マンションであれば一室が空室になったとしても他の部屋が入っていれば収入を得ることができますが、ワンルームマンションの場合は収入がゼロになります。

空室リスクは不動産投資家の方々も気にするでしょうが、それ以上に銀行は気にします。そのため空室になったとしても返済をすることのできる人が融資の基準となるのです。

具体的な基準はみずほ銀行では年収200万円以上と書かれていますが、三菱も三井住友も具体的な金額は出ていません。しかし、私の感覚からすると年間7~800万円ほどの収入が無ければ審査をする土台に乗らないです。また、自己資金をどれくらい入れるかにもよりますが、2割を自己資本でまかなったとしても2,000万円ほどの物件を購入するには1,000万円ほどの収入が無いとすんなりとは通らないという感覚を持っています。

また、銀行としてはお金持ちとの取引を多く、そして末永く行っていきたいという考えがあるため収入の高い人であれば今後の取引を見込んで良い条件で融資を出す場合もあります。

まずは自分の収入が最低ラインの700万円に達しているか。そこを考えることで見込みのない銀行相手に時間を使わないで済むようになるかと思います。

 

 

今回は物件の築年数と個人の年収から融資を引き出せるかどうかの基準をみてきました。

 

 

言いづらいことではありますが、自分の年収が審査の土台に乗らないのに不動産投資について調べ続けていても意味がありません

時間の無駄だと明言できます。貴重な時間を無駄にしないためにも少しでも参考にしていただければと思います。

 

そして、なぜ銀行がこのような基準を持っているのかを考えてみていただきたいです。

銀行は無理な借入を絶対にお客様にさせません。貸したお金が返ってこないかもしれないからです。一見すると銀行はひどいと思うかもしれませんが、返せない人に多額の借金をさせる方がよほどひどい結果を招くと思います。

 

銀行の設ける基準は銀行を守るためでもありますが、お客様を守るためでもあるのです。 

 

 

 

それでもどうしても不動産投資をしたいという方は、大手の銀行ではなく金利の高い銀行やノンバンクを使うという手段もあります。金利は低い方が良いのはもちろんですが、そういった銀行にも良い点はあります。⤵

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