mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して奮闘するブログ

不動産投資の現状を現役融資担当者が考える。

こんにちは、mactisです。

 

今回は不動産投資への融資の現状を実際に不動産への融資付けをしている担当者として考えてみます。

 

不動産投資。それは賃貸用物件を購入して不動産賃貸業を営む行為です。

その不動産投資への融資額が毎年かなりの増加をしており、最近になって金融庁が警戒感を示していることが新聞やテレビで取り上げられるようになりました。

 

実際に金融庁の警戒は各銀行への圧力となっているのか、不動産投資への融資の判断は厳しくなっているのか。そんな疑問に今回はスポットを当ててみたいと思います。

 

 

 

不動産投資を行いたいという人は多く、私も銀行員として働き始めてから1年という短い期間であるにも関わらず多くの相談に乗ってきました。

その相談でこの頃よく質問いただくのが不動産投資への融資審査は厳しくなっているのかというものです。

 

その質問への現段階での答えとしては、

金融庁からの圧力はないが、審査は厳しくなっている。

です。

 

具体的に解説していきます。

審査が厳しくなっている理由の前にそもそもなぜ不動産投資への融資額が増加しているのかを考える必要があります。

 

それは相続税制の改正で相続税対策としてアパートの建設が増加したからです。

 

相続税制の改正で平成27年から相続税をこれまで負担する必要のなかった人々が負担しなければならなくなりました。すると相続税を払わないで済むように対策を考える必要があります。それがアパートの建設です。アパートを建てることで土地の評価額を下げることができます。建築業者はこの相続税軽減のロジックを地主に提案します。地主にとってもメリットのある話であり、手段の一つとして提案を受けるのです。

建物を建てたい建築業者、相続税の軽減をしたい地主。その取引にもう一人、加わりたい人物がいます。

 

それが銀行員です。

 

超低金利の今、資金需要も乏しく銀行の収益環境はかなり厳しい状況です。そんな中、不動産投資への融資はスプレッドも取れてかつ長期にわたっての融資であり、とてもおいしい収益源なのです。

建物を建てたい建築業者・相続税の軽減をしたい地主・お金を貸したい銀行

これら三者三様の思惑が合致したことが不動産投資への融資額拡大を引き起こしているのです。

 

 そんな状況下で

人口減少が確実視されている現在に不動産投資への融資額拡大とは何事だ。

という懸念を示している金融庁ですが、現在においては具体的な規制の強化などにはつながっていません。

審査が厳しくなっているのはむしろ各銀行がそれぞれ与信ポートフォリオの健全化を図っている結果だと思います。

前述したように収益物件への融資額が伸びており、銀行全体の与信ポートフォリオを考えるとやや過剰感が出てきているのでしょう。銀行はお客様に預けていただいているお金でビジネスをしているため、ポートフォリオに偏りがあり、万が一のときに大きくロスを出してしまうことがあってはならないのです。

 

一方で不動産価格は高騰を続けており、以前と比べるとかなりの差が生じています。適正な価格での売買であれば回収懸念の少ない物件も価格が高くなれば当然キャッシュフローも悪くなり回収懸念が高まります。その結果として、数年前は融資できていた物件でも今はできないというような事象がでてきているのです。

実際に審査のために収益物件の収支状況や担保価値を調べると、大体の物件で収支が回らなかったり担保価値が低かったりして自己資金を多く積んでもらわなくては審査の土台にも上げられないということが多くあります。

銀行の収支計算や担保価値の算出にはストレスをある程度かけているというのもありますが、実際の価値よりもかなり高い価格で売買が行われていることも確かではないかと思います。

 

以上、いろいろと述べてきましたが、審査が厳しくなっている要因は金融庁からの圧力というよりは銀行業界全体として不動産市況の過剰感を警戒し始めていることと不動産価格の高騰で審査水準を満たしづらくなっていることにあると思います。

 これから不動産賃貸業を始めたい。不労所得が欲しい。というような方々にはぜひとも今の状況を考察し、自己資金をある程度入れられなければ審査は通りづらいということを理解していただきたいと思います。初めの物件購入は審査も厳しいのですが、2件目以降は銀行とのつながりもでき、比較的容易にはなるはずです。

つまり、不動産投資で収入を増やしていくための第一歩は初めの物件購入に融資が下りるよう自己資金を準備することだといえるでしょう。

 

 

日経新聞の購読、やめました。楽天証券の口座開設で日経テレコンを使う。

こんにちは、mactisです。

 ビジネスマン必須のアイテムである日経新聞をやめることにしました。経緯とやめた感想を書きます。

 

購読をやめた経緯

多くのビジネスマンが読んでおり、特に私のいる銀行業界で働く人で読んでいないなんて人はほとんど聞いたことがありません。

 それなのになぜやめることにしたのか

 

それは節約のためです!

 

は?節約って理由だけでやめるのかよ、やめていいのかよ。お前はビジネスマンじゃないのかよ。と思う方もいるでしょう。

しかし、やめたのは購読であって、読むことはやめてはいません。

日経テレコンを使って読むことにしたんです

 

 

日経テレコンとは?

日経テレコンとは日経新聞デジタルメディア社が提供するデータベースサービスです。

毎日の朝刊・夕刊を読めるだけでなく、速報ニュースや過去の記事の検索なども行うことができます。

料金は全機能使えるタイプだと月に8,000円~と結構な値段です。というより、普通にネット版の値段が月に4,200円なのでそっちのほうが安いです。通常の日経新聞よりも膨大な情報を得ることができ、さらに朝刊・夕刊だけではカバーできないタイムリーなニュースをつかむこともできますが、このままでは全く節約にはなっていません。

しかし、この日経テレコン。方法次第でかなりお得に使うことができるのです。

 

 

楽天証券の口座を作成

楽天証券で口座を作ることで日経テレコンを無料で使うことができます。サービスの一つになっているのです。すばらしい。

他の証券会社でも日経テレコンのサービスはありますが、ネット専業で手続きも簡単そうだったので楽天証券の口座を作りました。日経テレコンのサービスを提供している証券会社はいくつかあるので「証券会社 日経テレコン」と調べてみて自分に一番合ったところで作成するといいと思います。

 

これで無料で日経新聞が読めるようになったわけですが、ひとつ注意があります。

楽天証券での日経テレコンのサービスは無料ではありますが全ての機能を使えるわけではなく、制限が掛かるということです。

実際に使えるサービスは

  ・日経新聞(朝刊・夕刊)、日経産業新聞、日経MJなどの閲覧(3日分)

  ・過去1年分の新聞記事検索

  ・日経速報ニュースの閲覧

に制限されます。

しかし、これまで紙で日経新聞を読んでいるだけの方であれば全くこの情報量で問題ないのではないかと思います。

ただ、使ってみて感じたデメリットもいくつかあります。どんなデメリットを感じたか次にまとめます。

 

 

日経テレコンで読むデメリット

紙面のように読めない

私が日経テレコンのデメリットとして感じた点は、第一に日経を紙面のように読めないということ。私は以前から紙で読むのに反対の立場で、タブレットの紙面ビューワで読んでいました。やはり紙面通りに読めた方が、視覚的に情報を取り入れることができるので読んでいて楽しいし、記事の取り上げ方から世の中が重要視している記事を確認しやすいというメリットがあります。

しかし、日経テレコンでは紙面のように読むことはできず、ネットニュースのような形で読むことになります。初めは慣れなかったものの、購読をやめてから1か月ほど経ちますが今では違和感なく読めています。実際に日経以外の情報はほとんどネットですから読み方が統一されただけって感じですね。それでも私は紙じゃないとダメだという人には合わないでしょう。

 

読めない記事がある

そして、第二のデメリットに読めない記事があることが挙げられます。

具体的には日経新聞の一番人気といってもいい連載記事、「私の履歴書」が読めません。「私の履歴書」はかなりファンが多く、話のネタにもなります。これがなぜか著作権の関係上とのことで読むことができません。私は前からそんなに読んでいなかったのであまり影響はありませんでしたが、毎日読んでいる方には大きな影響があるかもしれません。

 

 

まとめ

以上、私が日経新聞をやめて感じたことを書いてきましたが、私にとってはそんなに影響はありませんでした。それよりも毎月払っていた4,200円。1年間で払う約5万円を節約することができたことが大きいです。

もちろん日経新聞は情報の質も良いですし、多くのビジネスマンが読んでいることもあり、共通の情報を得ることができるのでとても良いツールだと思います。

しかし、この時代で日経新聞しか情報手段がないはずはありません。ネットニュースのほうが速報性がありますし、経済に特化したものや芸能に特化したもの等、多くの情報を得ることができます。それなのに日経新聞に年間5万円も使って、他の情報にはお金を一切払わないというのはアンバランスな気がします。私は今まで使ってきた5万円を他の経済誌の購入やネットニュースの有料会員費に充てて、バランスよく情報を得ていきたいと考えています。それと大好きな旅行にも使っていきます。

 

ビジネスマンの情報は日経新聞からしか得られないものではありません。幅広くいろんな分野の情報を得ていきたいですね。

 

 

iPhoneから格安SIM×格安スマホに換えてがっつり節約

こんにちは、mactisです。

 

今回は携帯電話の見直しの話です。

皆さんは携帯電話は何を使っているでしょうか。私は先月格安SIM×格安スマホに乗り換える前まではauでiPhone6を使っていました。そして私はiPhone3GSの頃からiPhoneを使う根っからのiPhoneユーザーでした。そんな私がiPhoneを離れた理由を書いていきます。

 

 

 

月々の支払金額に愕然

はじめはいつも通りiPhoneの最新機種に変えるだけのつもりでした。

先月、いつも通り2年に1度の契約変更期間の時期が来ました。auショップへ行きiPhone7にしようかなと軽く考えていたのですが、今回はこれまでとは違い、そううまく行きませんでした。

 

「お客様の場合、一般のキャンペーンよりもお安くできまして、現在お持ちのiPhone6を下取りさせていただければ、月々7,800円ほどでお使いいただけますね」

 

 

衝撃を受けました。高い。

 

 

これまで私はiPhone6を月々5,500円ほどで使っており、友人達の話を聞いても割と安い方でした。しかし、学生じゃなくなったからか2年前にかなりの割引キャンペーンをしていたからか定かではありませんが、今回の金額には驚かされました。毎月の携帯代にそんなに払ってられないよ!

 そして契約変更する気満々で来店した私は少し考えますと言葉を濁し、auショップを後にしたのです。

 

乗り換えた理由

携帯の使用時間

その後、どのくらい私は携帯を使っているのか考えてみました。

実際に使っている時間は

・家から会社の間の通勤時間(往復2時間)

・朝のカフェでのまったりタイム(30分)

・昼休み(30分)

・家に帰ってからのゆったりタイム(2時間)

こんなものでした。

それに家に帰ったらWi-Fiを使うのでキャリアの回線使いません。

そう考えるとキャリアの回線を使って携帯いじってる時間は1日に多くて3時間ほどしかないことになります。この3時間のために8,000円弱払うのは馬鹿らしいなと思ったのが今回格安SIMに乗り換えた1番目の理由です。

 

iPhoneそのものの魅力

2番目の理由はiPhoneの進化をそこまで魅力に感じなくなったことです。

冒頭にも書いたように私はiPhoneヘビーユーザーでiPhone 3GSの頃から使っていました。その頃はみんな今で言うガラケーでiPhoneを使っている人なんて100~200人に1人くらいのボリューム感でした。それが今はiPhoneを使っている人が大半を占めています。海外ではAndroidの方がボリューム層ですが、日本はiPhone一強です。

3GSから数えてもう7年以上使っていたことになり、iPhoneの素晴らしさは十分に知っています。しかし、これまでのワクワク感を得るのが難しくなってきたという実感もあります。大した進化を感じない現状で持ち続ける意味はあまりない。そんな考えになりました。

 

 

iPhoneからAndroidへ

そしてついにAndroidへ引っ越すことにしました。サヨナラiPhone。

 

選んだ機種は「HUAWEI P9 lite」値段は1万5800円でした!

性能に問題はないものの、やはりiPhoneで慣れていたため操作には若干の不便さを初めは感じました。しかし、少しずつ慣れていき、今ではそんなに不都合を感じません。この価格でこのクオリティはすごいなとひたすら感動です。iPhone7は公式サイトで72,800円とやはりかなりの価格差があります。その差は57,000円!これだけで相当な節約です。ちなみにiPhoneSEは4万円ほどで購入できるのでiPhoneを離れたくない方はそっちを検討してもいいかと思います。

 

そしてキャリアも3大キャリアからさよならして、「IIJmio」を使っています。

月額1,700円で使用しており、かなりの節約が実現できています。auでそのまま継続した場合と比較するととんでもない差が出てきます。ここでの節約を何に回そうかと考えると楽しみが膨らみます。

実際にざっくりと計算しました。

Phone7にしていた場合は機種代を分割にして通信料込みで月々7,800円。契約期間2年間でのトータルコストは7,800×12ヶ月×2年=187,200円

乗り換え後を概算すると機種代が15,800円。月々の通信料は1,700円。2年間のトータルコストは15,800+1,700×12ヶ月×2年=56,600円

その差は130,600円!

2年間でこれだけの節約になるのです。

 

ほぼ携帯電話使っていないという私と同じような方、結構多いのではないかと思います。年間6万5千円。ちょっとした旅行へ行けるくらいの金額です。

ちまちまと食費をけずったり、光熱費を削減しようとする前に携帯電話を見直してみるのはどうでしょうか。