mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して格闘するブログ

【不動産投資】現役銀行員が考える不動産投資

こんにちはmactisです。

 

今回は新聞でも度々取り上げられる不動産投資について銀行で働く側として考えを書いていきます。

 

はじめに、不動産投資とはなにか。

それは自分が住むためではなく他人に貸し出すことを目的に不動産を持つことです。現在、不動産投資の広告が様々なメディアで見られるだけでなく、新聞等でも記事として多く取り上げられおり、世の中の関心の高さが見受けられます。

 

では不動産投資がここまで盛り上がっている理由はなんなのでしょうか。

不動産投資に関わるプレイヤー毎に考えるとよりわかりやすく構造が見えてきます。

①投資家

真っ先に考えられるプレイヤーは投資家です。投資家というと何千万円、何億円という資産を持っており何もしなくても生きていけるかのような想像をしがちですが、不動産投資の投資家は少し異なります。

不動産投資市場の投資家は普通のサラリーマンがほとんどです。親の持つ資産に対する相続税対策として、老後の金銭的な不安を軽減するための手段として、毎月の給料にプラスアルファの収入が欲しくて、などなど様々な理由で普通のサラリーマンが不動産投資を始めています。さらに近年の低金利状況も金融資産に投資していても儲けが少ないとして不動産の価値に注目が集まる要因となっています。

 

②不動産仲介業者

買う人がいれば売る人もいます。しかし、売る人が直接自分の物件を買ってくれるように働きかけることは現実問題不可能です。そこで出てくるのが不動産仲介業者です。不動産の価格が上昇傾向にあり、また異常なまでの低金利状況下で不動産の売買は増えています。そこで消費者の将来不安をあおり、さらに売買件数を増やすという営業戦略が勢いづいています。

不動産仲介の報酬は売買件数の多寡に比例し、仲介業者の取り分は仲介物件の金額×3%です。例を挙げると1億円の物件の仲介をすると300万円が仲介業者に入るのです。

 

➂銀行

最後に銀行です。日銀の低金利政策で利鞘が縮小し、銀行の経営はかなり苦しい状況であります。いくら金利が下がっても設備投資をしたいというような企業の数はそうそう増えません。また、投資信託や生命保険の販売も低金利下で思うように伸びません。利鞘が縮小している中で収益を上げるには貸出金の残高を増やすことが不可欠です。

そんな状況のなか、救世主のごとく伸び続けているのが不動産投資の需要です。

不動産に対する融資を伸ばせば貸出金の残高を増やすことができる。また、通常の企業向け貸付が短期であるのに対し、不動産投資向け貸付は長期間に及びます。これほど美味しいものに銀行が食いつかないはずがありません。

 

大きくプレイヤーは上記の3つとなるでしょう。これら3者が自らの利益を求め続けていった結果、新聞でも取沙汰される不動産のミニバブル状態が出来上がっているのです。

 

銀行で働く者として結論から述べさせていただくと、

しっかりとした銀行から借入ができるのであればアリ

と考えています。

 

というのもこの金利状況の中、預金にお金を置いておくことはナンセンスです(銀行員が言っては元も子もありませんが笑)。

ご自身の家庭状況によりますが、0.001%というふざけた金利しかつかない預金よりも株式や債券、投資信託等に資産を振り分けた方がはるかに良いと考えます。そして、その資産の振り分けのひとつとして不動産という実物も持つべきです。資産は様々な形で持ってリスクを分散させるのがベストだからです。

そしてしっかりとした銀行で借入できればという条件を付けた理由ですが、しっかりとした銀行(私の働いている銀行など)は審査を厳しく行っています。借入する人の収入や資産状況ももちろんですが、購入を検討している物件が本当に収益をもたらすのかに重点を置いています。まったく需要の無い物件であったら貸し付けた資金を回収できない懸念が高まります。そのため物件を様々な情報やツールを用いて吟味し、価値があるかどうかを判断するのです。

そして不動産投資をする方に考えて頂きたいのがこの銀行が吟味し価値を判断するということです。

しっかりとした銀行で借入ができればその物件は銀行が価値を認めたという証拠なのです。逆に借入を断られたらその物件は価値が低く、収益を長期にわたってあげることができない物件の可能性があります(もちろん収入や資産状況で引っかかる場合もありますが)。

 

購入物件の目星がついたら銀行に案件を投げてみることは不動産投資をより安全に行う上でかなりアリな戦略だと考えます。

今後、銀行の金利状況や審査の基準などもまとめていき役立つ記事が書いていけたらと思います。ではでは。