mactisの経済ブログ

現役銀行員が経済情報や日常のお得を綴っていく日記

不動産投資における銀行の目線

こんにちは、mactisです。

 

今回は銀行員だからこそわかる現在の不動産投資における銀行の目線金利水準に絡めてお伝えします。

 

不動産の購入ではほぼ必須となる銀行からの借入ですが、その際の金利は不動産投資のキャシュフローを考える上で無視できない存在です。

この金利に関しては皆さんも承知であると思いますが、銀行には単純な論理があります。

 

それは「金持ちには低く、貧乏人には高く」というものです。

 

貸倒れを発生させないようにすることが第一ではありますが、もし貸倒れが生じてしまった場合にも備えて銀行は貸倒れリスクの高い顧客に対しては高い金利を設けて早めに回収をするのです。

これは銀行のお客様からお金を預けてもらってそのお金で貸付を行うというビジネスモデルから考えると当然のことだとわかります。投資ファンドのように多くの企業に投資をしてどれか一つでもヒットが出ればそれで良いというようなビジネスではないのです。預金者が存在し、預かっているお金を減らすことなどあってはいけません。そのため少しでも安全に運用しなくてはならないという論理が働くのです。

 

では、「お金持ち」というのは具体的にどの程度からなのでしょうか。多くの銀行で基準となっている資産の水準は1億円だと思います。この金額相当の資産を持っている人は金利面で優遇を受けられる可能性が高いでしょう。不動産を資産としてお持ちの方は金融資産と合わせて1億円ほどになる方もいらっしゃるでしょう。しかし、銀行の見る資産とは資産の額と負債の額の差を意味します。つまり「純資産」です。住宅ローンを組んで5,000万円の住宅を購入していたとしても、ローンの残高が4,000万円あったとしたらその不動産の価値はざっくりと1,000万円以下ということになります。

この規模の資産を持っていないと優遇が受けられないというのが今の不動産投資における金利事情です。

しかし、純資産が1億円に満たない場合でも今後の取引で銀行に収益をもたらすと判断されればチャンスはあるかと思います。具体的な金利ですが、しっかりした銀行で優遇を受けることができればその金利現在の低金利下では1%を下回ることもあります。

 

次にサラリーマンの間で流行っているワンルーム投資についてみていくことにします。

ワンルーム投資のメリットとしては物件一棟を購入するよりもはるかに安く不動産投資ができることですが、銀行目線で見るとどのように映るでしょうか。

ワンルーム投資には一棟購入と比較するとかなり大きなリスクが存在します。それは空室リスクです。部屋数が10部屋のアパート一棟を所有している場合、もし1つの部屋が空室でもそれ以外の部屋が稼働していれば収益を稼ぐことができます。しかしワンルームマンションの場合、一旦空室になれば収入はゼロになります。そうするとローンの返済は賃貸によって得られる収益ではなく、サラリーマン投資家の給与収入から行われることになります。そこが銀行からしても大きなリスクとなるのです。そのため、ワンルーム投資でローンを借りられる人というのは年収が高い必要があります。銀行によってその基準は異なりますが、7~800万円は必要だとする銀行が多いです。

実際に年収300万円でもフルローンが組めるような宣伝もネット広告等で見かけますが、非常に怪しいなと思ってしまいます。しっかりした銀行でワンルーム投資の資金を引っ張る場合には年収が見られているということは頭に入れておくべきでしょう。

金利についてももちろん一棟購入よりも高くなり、3%前後での借り入れが多いです。

 

ここまで、銀行から借入を受ける場合の銀行からの目線や金利水準について書いてきましたが、借入を受ける人の資産状況や給与水準によってかなり異なります。またスルガ銀行等のネット銀行では高い金利ではありますが借りやすいという話も銀行業界に限らず広まっています。しかし、高金利で貸付をする銀行で借りることの見えないリスクも存在しますので注意が必要です。その件はまた別記事で紹介したいと思います。

 

不動産投資のためにローンを借りたいという人がどのくらいの水準を銀行に求められているのか、ぜひ参考にしていただきたいと思います。