mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して奮闘するブログ

ワンルームを買う前に見て欲しい!銀行から融資を受けるには

こんにちは、mactisです。

 

今回はワンルームマンションの購入で銀行から融資を受けるのに必要なことや資産状況の目安についてお伝えします。

銀行がワンルーム投資の際に見るポイントは大きく融資対象の物件の築年数申し込み人の年収に分けられます。

掘り下げていきます。

 

 

◯この物件は融資可能なものか?

まず銀行員は融資対象の物件の築年数を気にします。

というのも銀行の融資期間は基本的に法定耐用年数までしか取れないからです。ワンルーム投資は住宅用となるので、木造は22年、鉄骨造は27年、RC•SRCは47年が法定耐用年数となります。

 

そして新築ではなく中古の物件を購入しようと考える場合の融資期間は

融資期間=法定耐用年数-築年数

となります。

 

つまり築10年の物件を購入する場合は木造では22年-10年=12年、鉄骨造は17年までしか借りることはできません。

しかし、RC・SRCの新築であれば47年間の融資期間をとれるわけではありません。そんなに長い期間も貸し続けるというリスクを取ってでも融資するという銀行はほぼありません。銀行によって多少の差はありますが、融資期間の上限を30年や35年としているところが多いです。

 

融資期間はキャッシュフロー(収入と支出の差)と密接に関係しています。融資期間が半分であったら単純に月々の返済額は2倍になります。そうなると毎月のキャッシュフローが赤字になってしまうという事態も起きかねません。

不動産投資初心者は物件の金額に目が行きがちで、融資期間については見落としがちですが、不動産投資をうまくまわすためにとても重要なポイントなのでこのような考えで銀行は融資をするということを覚えておくと物件選びの基準になるかと思います。

 

融資期間を長く取ることができればその分返済が楽になります。余裕がでたら繰上げ返済をして、金利負担を減らしていくことを考える。そんな計画で行うと無理のない不動産投資ができるかと思います。

 

◯自分の収入は基準を満たすか?

 次に銀行員が見るのは申し込み人の年収です。

資産状況についても見ますが、ワンルーム投資においては資産よりも年収。借入をする人が毎年いくら稼いでいるかが重要になります。

というのも銀行の審査は貸したお金がちゃんと戻ってくるかを重要視するからです。

ワンルームマンションと一棟マンションの大きな違いに空室リスクがあります。一棟マンションであれば一室が空室になったとしても他の部屋が入っていれば収入を得ることができますが、ワンルームマンションの場合は収入がゼロになります。

空室リスクは不動産投資家の方々も気にするでしょうが、それ以上に銀行は気にします。そのため空室になったとしても返済をすることのできる人が融資の基準となるのです。

具体的な基準はみずほ銀行では年収200万円以上と書かれていますが、三菱も三井住友も具体的な金額は出ていません。しかし、私の感覚からすると年間7~800万円ほどの収入が無ければ審査をする土台に乗らないです。また、自己資金をどれくらい入れるかにもよりますが、2割を自己資本でまかなったとしても2,000万円ほどの物件を購入するには1,000万円ほどの収入が無いとすんなりとは通らないという感覚を持っています。

また、銀行としてはお金持ちとの取引を多く、そして末永く行っていきたいという考えがあるため収入の高い人であれば今後の取引を見込んで良い条件で融資を出す場合もあります。

まずは自分の収入が最低ラインの700万円に達しているか。そこを考えることで見込みのない銀行相手に時間を使わないで済むようになるかと思います。

 

 

今回は物件の築年数と個人の年収から融資を引き出せるかどうかの基準をみてきました。

 

 

言いづらいことではありますが、自分の年収が審査の土台に乗らないのに不動産投資について調べ続けていても意味がありません

時間の無駄だと明言できます。貴重な時間を無駄にしないためにも少しでも参考にしていただければと思います。

 

そして、なぜ銀行がこのような基準を持っているのかを考えてみていただきたいです。

銀行は無理な借入を絶対にお客様にさせません。貸したお金が返ってこないかもしれないからです。一見すると銀行はひどいと思うかもしれませんが、返せない人に多額の借金をさせる方がよほどひどい結果を招くと思います。

 

銀行の設ける基準は銀行を守るためでもありますが、お客様を守るためでもあるのです。 

 

 

 

それでもどうしても不動産投資をしたいという方は、大手の銀行ではなく金利の高い銀行やノンバンクを使うという手段もあります。金利は低い方が良いのはもちろんですが、そういった銀行にも良い点はあります。⤵

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