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mactisの経済ブログ

現役銀行員が経済情報や日常のお得を綴っていく日記

ワンルームを買う前に見て欲しい!銀行から融資を受けるには

銀行員生活 不動産投資

こんにちは、mactisです。

 

今回はワンルームマンションの購入で銀行から融資を受けるのに必要なことや資産状況の目安についてお伝えします。

銀行がワンルーム投資の際に見るポイントは大きく融資対象の物件の築年数申し込み人の収入状況に分けられます。これらを掘り下げてみましょう。

 

 

この物件は融資可能なものか?

まず銀行員は融資対象の物件の築年数を気にします。というのも銀行の融資期間は基本的に法定耐用年数までしか取れないからです。ワンルーム投資は住宅用となるので、木造は22年、鉄骨造は27年、RC•SRCは47年と決められております。

そして新築ではなく中古の物件を購入しようと考える場合の融資期間は法定耐用年数ー築年数までとなります。

つまり築10年の物件を購入する場合は木造では22年-10年=12年、鉄骨造は17年までしか借りることはできません。RC•SRCの場合は30年間借りることができるところが多いでしょう。

つまり、自分の希望の物件が見つかっても築年数によっては融資期間が短くなってしまいます。そうなると毎月のキャッシュフロー赤字になってしまうという事態も起きかねません。融資期間については見落としがちですが、不動産投資をうまくまわすためにとても重要なポイントなので上記の考えで銀行は融資をするということを覚えておくと物件選びの際に役立つかと思います。

 

自分の収入は基準を満たすか?

 次に銀行員が見るのは申し込み人の収入です。資産状況についても見ますが、ワンルーム投資においては資産よりも収入。借入をする人が毎年いくら稼いでいるかが重要になります。

というのも銀行の審査は貸したお金がちゃんと戻ってくるかを重要視するからです。ワンルームマンションと一棟マンションの大きな違いは空室リスクです。一棟マンションであれば一室が空室になったとしても他の部屋が入っていれば収入を得ることができますが、ワンルームマンションの場合は収入がゼロになります。空室リスクは不動産投資家の方々も気にするでしょうが、それ以上に銀行は気にします。そのため空室になったとしても返済をすることのできる人が融資の基準となるのです。

具体的な基準はみずほ銀行では200万円以上と書かれていますが、三菱も三井住友も具体的な金額は出ていません。しかし、私の感覚からすると7~800万円ほどの収入が無ければ審査をする土台に立てないです。また、自己資金をどれくらい入れるかにもよりますが、2割を自己資本でまかなったとしても2,000万円ほどの物件を購入するには1,000万円ほどの収入が無いとすんなりとは通らないという感覚を持っています。

また、銀行としてはお金持ちとの取引を多く、そして永く行っていきたいという考えがあるため収入の高い人であれば今後の取引を見込んで良い条件で融資を出す場合もあります。

まずは自分の収入が最低ラインの700万円に達しているか。そこを考えることで見込みのない銀行相手に時間を使わないで済むようになるかと思います。

 

今回は物件の築年数と個人の収入状況から融資を引き出せるかどうかの基準をみてきました。

物件が基準を満たしているか、自分が基準を満たしているか。

言いづらいことではありますが、審査の土台に乗らないのに不動産投資について調べ続けていても意味がありません時間の無駄だといっていいでしょう。貴重な時間を無駄にしないためにも少しでも参考にしていただければと思います。

 

それでもどうしても不動産投資をしたいという方は大手の銀行ではなく、金利の高い銀行やノンバンクを使うという手段もあります。それらの方法にも悪い点だけでなく良い点ももちろんあります。

今後、大手ではない金融機関に絞った記事も書いていくのでぜひ参考にしていただきたいです。

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