mactisの経済ブログ

ある銀行員が金融メジャーリーガーを目指して格闘するブログ

レバレッジ効果で考える!不動産の投資効果

こんにちは、mactisです。

 

今回は不動産投資の投資効果について考えていきます。

 

何度も取り上げている不動産投資ですが、不動産購入を考える人が一番気にするといっていい数字があります。

 

それは、、、

 

 

表面利回りです

 

 

表面利回りとは

1年間に不動産が生み出す賃料収入÷不動産の価格

という式で算出することができ、費用を計算せずに物件の購入でどれだけの収入が得られるかという指標になります。

もちろん費用を計算に入れていないので実際の手取り収入はもっと低くなりますが、表面利回りが高い物件というのは収益性の高さや物件格の低さが理由となるので注目するポイントだと言っていいでしょう。

 

最近は不動産価格の高騰もあり、都内の表面利回りは4~8%くらいが多いです。しかし、そんな状況にも関わらず地方では10%を超えるような物件もたくさんあります。

そんな利回りの良い地方の物件ですが、少子化が間違いなく進んでいる状況もあり、銀行としても人口の減少する地域などへの融資は控えていく傾向にあります。

 

 

 

そこで今回は都内の物件を買うことを想定して不動産投資でどれだけの投資効果があるのか考えてみます。

 

今回、投資効果を考えるにあたって実際の物件を使うことにします。

物件の情報は適当なものを不動産情報サイトで拾ってきました。

 

【物件情報】

価格:1億3,330万円

表面利回り:5.43%

満室想定年収:723万8,190円

住所:東京都杉並区阿佐ヶ谷

アクセス:JR中央線・総武線阿佐ヶ谷駅より徒歩8分

築年数:2年

構造:木造

 

 

こんな感じの物件をよく審査することがありますが、フルローンはほぼ間違いなく出せません。そもそもフルローンだった場合、毎月の収支が合わなくなります。

具体的な審査の方法は明かせませんが、融資の引っ張りやすい物件の特徴や最低限知っておきたい審査の目線なども今後書いていく予定です。

 

では、今回の目的であるこの物件の投資効果について考えてみます。

 

 

え、もう出てるじゃん(笑)

 

と思われましたか?

 

はい、出ています。表面利回りはどの情報サイトでも出してくれています。

 

5.43%

 

普通ですね。都内の標準的な表面利回りといったところでしょうか。

 

ここで考えてもらいたいのが他の投資商品との比較です。例えば、先進国株式の指標の一つであるMSCIコクサイインデックスは20年超の期間では約7%で運用できています。不動産投資も20年超の長期投資であり、比較するとかなり投資効率が悪いということがわかります。流動性についてもその差は顕著であり、いつでも売ることのできるインデックスファンドと不動産では全く違ってきます。

そうすると、表面利回りが5%台ですぐには現金化できない不動産とは投資としていかがなものか。費用の計算をしたらもっと利回りが低くなる不動産投資の意味ってどこにあるんだよって結論で終わってしまいます。

 

 

しかし、ここで考えるのをやめてしまってはいけません

 

 

ここでようやく皆さんの役に立てるのが銀行です

 

冒頭にもあるように表面利回りの計算は以下の方法で表せます。

 

表面利回り=1年間に不動産が生み出す賃料÷不動産の価格

 

ここで注目してもらいたいのは不動産の価格で割っているということです。

銀行から融資が出るとしたら、自己資金はどれくらいで済むのでしょうか。

 

例えば銀行から1億円の融資を引っ張ることができるとしたら、自己資金は3,330万円です。

簡単なバランスシートはこんな感じ。

f:id:mactis:20170828165826p:plain

 

銀行借入を増やすことによって自己資金の圧縮が行われていることが分かります。

ここで、実際に自分が支払う金額で利回りを出してみると

 

満室想定年収723万8,190円÷3,330万円=21.73%

 

自分が実際に支払う元手に対しての利回りは20%超というかなり高い投資効果が得られることになります。当然そこから銀行に対して利息を支払うことになりますが、2%と高めに見積もっても19.73%の利回りとなります。銀行からの借入を行うことで自分の用意できる資金以上の投資を行うことができます。その分銀行に対して利息を払う必要は生じますが、低い金利で固定することができるため投資効果は高まります。

 

これが銀行からの融資を使ったレバレッジ効果です。

レバレッジと聞くとかなりハイリスクな気がしますが、私はFXや株の信用取引とは少し形態が異なると考えています。

というのも、FXや株が買った価格と売った価格の価格差で利益を得るのに対して、不動産投資の場合は価格差ではなく、毎月入ってくる賃料収入で利益を得るものだからです。もちろん、毎月の返済が滞っていくと銀行に物件を差し押さえられ、それでも足りない場合は足りない金額を返済しなくてはなりません。

しかし、FXや株のように短期間で上がるか下がるかを予想して行う取引よりも、需要のあるエリアを絞って中長期的に運用する不動産投資の方が予測しやすく、その分低リスクではないかと思います。それに、返済をある程度続けていれば担保物件の価格と借入残高の差が埋まっていきます。すぐに空室が出てしまうような物件でなければ将来的に自分の貯蓄を切り崩して払わなくてはならないという可能性も低くなっていきます。

 

 

以上、今回は不動産の投資効果を考えてみました。

不動産は表面利回りを用いることで物件の収益性を測ることができますが、それだけでは実際の投資効果を測定することはできません。銀行からの融資を得ることで自己資金に対してどれくらいの利回りがあるのかを理解するのは不動産投資を考える判断のひとつとなるのではないでしょうか。

銀行もお金を貸す以上、変な物件には融資は出ません。不動産投資の持つリスクは考える必要はありますが、銀行から融資が出るということは銀行がその物件に対してある程度の担保価値を認めていることでもあるのです。

表面利回りを見るだけで判断するのではなく、いくらまで融資が出るだろうか。そう考えていただけたらと思います。